隱性收費、影響征信……經(jīng)營貸換房貸暗藏諸多風(fēng)險
調(diào)查動機
銀保監(jiān)會近日公布了8張行政處罰罰單,其中5張罰單處罰原因涉及個人經(jīng)營貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場、個人經(jīng)營貸款制度不審慎等。
近年來,隨著國家對小微企業(yè)的支持力度加大和貸款市場報價利率逐步走低,多家商業(yè)銀行的經(jīng)營貸利率下調(diào)至4%以下,低于多地首套房按揭貸款利率,且遠(yuǎn)低于二套房貸款利率。由于存在較大的利率差,一些中介活躍在推銷經(jīng)營貸的前線,忽悠群眾將手頭利率較高的房貸轉(zhuǎn)換成利率較低的經(jīng)營貸,聲稱可以省下一大筆利息。
然而,真有這樣的好事嗎?經(jīng)營貸置換房貸背后隱藏著怎樣的風(fēng)險?記者對此展開了調(diào)查。
“我們可以代辦‘轉(zhuǎn)貸降息’,對您來說特別合適?!苯?,家住廣東省廣州市的王蕊(化名)接到一名從事資金周轉(zhuǎn)服務(wù)中介的電話。對方稱,相對于目前的房貸利率,經(jīng)營貸利率低至3.2%左右,若選擇置換,每年可為她省下上萬元貸款利息。
王蕊心動了。去年,她買了一套二手房,總價約250萬元,純商業(yè)貸款利率5.5%,月供超過8000元,感覺到壓力特別大。在聽到中介介紹的“經(jīng)營貸置換房貸”辦法時,王蕊很快來了興趣。中介告訴她,經(jīng)營貸是商業(yè)銀行針對中小企業(yè)或個體工商戶推出的貸款產(chǎn)品,目的在于減輕企業(yè)從事商業(yè)經(jīng)營活動時的負(fù)擔(dān),“房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸,都是通過正規(guī)銀行放款的,絕對安全”。
據(jù)了解,辦理經(jīng)營貸的基本條件,申請人必須是一家企業(yè)的法定代表人或者最大股東,且該公司經(jīng)營資質(zhì)要達(dá)到一年以上。目前市場上很多中介對于不符合資質(zhì)的貸款人也宣稱,通過一番“私下操作”也能讓對方順利拿到錢、省下錢。
然而,記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn),經(jīng)營貸置換房貸,不僅存在諸多隱性收費,后續(xù)還有一系列未知風(fēng)險,比如擾亂金融市場秩序、可能會對購房者征信產(chǎn)生不可逆的影響等。
暗箱操作以貸換貸
宣稱降低還貸成本
記者采訪發(fā)現(xiàn),有不少人收到過金融中介、房地產(chǎn)中介的推銷短信或電話,稱可以通過經(jīng)營貸置換房貸達(dá)到降息目的。
據(jù)了解,經(jīng)營貸主要用于支持小微企業(yè)和個體工商戶的經(jīng)營發(fā)展,貸款額度一般為抵押物的七成甚至更高,而且融資門檻和利率較低,銀行向小微企業(yè)發(fā)放的貸款利率普遍在4%以下,一些銀行甚至可以做到3%左右,低于房地產(chǎn)市場首套房尤其遠(yuǎn)低于二套房利率。
一位銀行內(nèi)部人士告訴記者,小微企業(yè)在申請經(jīng)營貸時,銀行會要求企業(yè)營業(yè)執(zhí)照至少滿一年,有實際經(jīng)營地點,企業(yè)流水可以覆蓋貸款本息償還。此外,用于抵押的房產(chǎn)要結(jié)清之前的貸款。
但這些限制條件在一些中介看來并非難事。
北京市某房地產(chǎn)中介公司貸款專員李女士向記者介紹,房貸通常通過以下操作手法轉(zhuǎn)換成經(jīng)營貸:假如你手上有200萬元房貸,想要提前還款卻沒有充足資金,中介會先把還房貸的錢借給你,你還清房貸后,房產(chǎn)得以解押。之后,中介會讓你以該房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請經(jīng)營貸款,等貸款批下來再用這筆錢償還欠中介的債務(wù)。最后,你名下?lián)碛薪?jīng)營貸,同時按期支付經(jīng)營貸的利息。
“與房貸相比,經(jīng)營貸都是先息后本,每個月還的都是利息,還貸壓力會小很多?!崩钆空f,“如果名下沒有公司,我們會負(fù)責(zé)幫你辦,經(jīng)營流水、地點等資料也能操作,銀行審核基本都能過,后續(xù)也不會有風(fēng)險,只需要付一定的手續(xù)費即可,手續(xù)費一般是貸款額的1%左右?!?/p>
隱性收費不可小覷
實際負(fù)擔(dān)可能增加
“轉(zhuǎn)貸降息”,這個宣稱能減少數(shù)十萬元利息的誘惑,是否暗藏陷阱呢?
在和多位中介溝通后,記者了解到,經(jīng)營貸置換房貸,不僅存在諸多隱性收費,后續(xù)還有一系列未知風(fēng)險。
“以貸款金額200萬元、經(jīng)營貸貸款時間5年計算,中介費至少要2萬元,過橋墊資費、空殼公司維護(hù)費等費用需要8萬元左右,粗略估算辦經(jīng)營貸成本就要超過10萬元?!眮碜园不帐∷拗菔械姆康禺a(chǎn)中介牛奇(化名)介紹道。
他舉例稱,若按照房貸利率5.7%、等額本息25年計算,200萬元房貸每月月供1.25萬元,利息總額175.65萬元;假如5年期經(jīng)營貸年化利率3.7%,每月月供6167元??瓷先ッ吭略鹿┛梢怨?jié)省6333元,卻忽略了本金帶來的壓力,經(jīng)營貸先息后本,前面償還的都是利息,5年后需一次性歸還本金200萬元,到時如果一下子拿不出這么多錢怎么辦?
“相比于房貸長達(dá)二三十年的還貸款周期,經(jīng)營貸的貸款期限往往只有3至5年。置換之后,貸款人的還款壓力驟增。如果沒有足夠的現(xiàn)金流支撐,購房者就要面臨違約風(fēng)險。雖然可以走新一輪流程重新貸款,但這又得面臨被‘割韭菜’。更何況一旦將來政策有變或貸款收緊,能否重新獲得貸款也是未知數(shù)?!迸F嬲f。
“在經(jīng)營貸置換房貸過程中,一些中介只告訴購房者好處,而選擇性不說存在的風(fēng)險,甚至在運作過程中提出增加服務(wù)費。購房者真得三思而后行?!迸F娓嬖V記者,如果條件允許,正常通過銀行提前還房貸,要比用經(jīng)營貸置換房貸更安全、更省錢。
值得注意的是,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前想提前還房貸也不容易。
來自北京市豐臺區(qū)的王潔(化名)去年8月購入一套房產(chǎn),貸款260萬元。最近她想提前還款,卻發(fā)現(xiàn)通過銀行App申請線上提前還貸業(yè)務(wù)時困難重重,銀行工作人員解釋稱“系統(tǒng)升級出現(xiàn)bug”,需要和銀行預(yù)約線下提前還款。
來自安徽、江蘇、重慶、山東等地的購房者也遇到了類似問題。記者還注意到,即便能夠成功申請到提前還貸,流程也很復(fù)雜,如果銀行不支持App或網(wǎng)站辦理,那么線下辦理流程更煩瑣,有時需要花費幾個月時間。
短貸長投違反約定
或存在流動性危險
對于購房者來說,經(jīng)營貸置換房貸,雖然表面上看能降低資金成本,但可能會對自身征信產(chǎn)生不可逆的影響。
“在許多中介的運作下,經(jīng)營貸的貸款期限也能夠被拉長到和房貸差不多,但這中間存在續(xù)貸行為,比如每3至5年向銀行遞交一次申請材料,接受一次審核。風(fēng)險恰恰藏于其中,中介幫忙辦理的材料均系偽造,經(jīng)不住多次審查。”牛奇說。
華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長楊勤法認(rèn)為,將經(jīng)營貸置換為房貸,以獲取利差,違反了借款合同的約定。銀行的借款合同條款都會約定借款用途,借款人未經(jīng)貸款銀行同意,將經(jīng)營用貸款挪作購房,依據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定,貸款銀行有權(quán)提前收回貸款或解除合同。
“貸款銀行提前收回貸款,購房人的還款壓力會大幅增加。因經(jīng)營貸期限較短,購房貸款期限長,經(jīng)營貸轉(zhuǎn)房貸會造成短貸長投,這會給購房人形成流動性危險?!睏钋诜ㄕf。
北京瀛和律師事務(wù)所律師胡云云告訴記者,國家明令禁止企業(yè)經(jīng)營貸資金進(jìn)入樓市,中國銀保監(jiān)會多次下發(fā)通知“禁止經(jīng)營類貸款違規(guī)進(jìn)入樓市”。經(jīng)營類貸款進(jìn)入樓市后一旦被查處,銀行可能會收回貸款,影響個人征信,甚至有被認(rèn)定為貸款詐騙或合同詐騙的風(fēng)險。
刑法規(guī)定,以欺騙手段取得銀行貸款,給銀行造成重大損失或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的,處三年以下有期徒刑或者拘役,并處或者單處罰金;給銀行造成特別重大損失或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的,處三年以上七年以下有期徒刑,并處罰金。
為了維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,防止經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市,有關(guān)部門一直在行動。
2021年7月28日,中國銀保監(jiān)會辦公廳等聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》,要求銀行機構(gòu)加強借款人資質(zhì)核查,加強經(jīng)營用途貸款“三查”,落實各項授信審批要求,不得向無實際經(jīng)營的空殼企業(yè)發(fā)放經(jīng)營用途貸款。
與此同時,從去年下半年開始,金融監(jiān)管部門有序調(diào)整樓市金融監(jiān)管政策,全國房貸利率進(jìn)入調(diào)降期。尤其今年以來,央行多次下調(diào)貸款市場報價利率并降低房貸利率下限,推動全國各地房貸利率大幅度調(diào)降。
“監(jiān)管部門應(yīng)加強貸款信息共享,及時了解經(jīng)營貸款的具體流向,發(fā)現(xiàn)違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的,要立即查處,并予以處罰,包括拉入貸款黑名單等征信措施。銀行要關(guān)注客戶資金流向,對可疑的資金流動,要及時向監(jiān)管部門報告,對于違規(guī)流入的,該提前收回的,應(yīng)提前收回經(jīng)營貸。中介及購房者要有守法、守紀(jì)的觀念,不貪圖小利而違規(guī)違法?!睏钋诜ㄕf。
責(zé)編:周曉明
來源:法治日報